Si vous êtes un promoteur et que vous désirez développer un terrain à des fins résidentielles, commerciales ou industrielles, la question du coût des infrastructures projetées (routes et services municipaux) se posera assez tôt dans la réalisation de votre projet.
En tant que professionnel dans le domaine de l’ingénierie en infrastructures municipales, c’est à ce moment que le téléphone sonne et qu’on nous pose souvent cette question :
« Combien ça coûte construire une rue ? »
Dans la majorité des cas, je dois répondre « Ça dépend. »
C’est un peu comme si je vous posais la question « Combien ça coûte une voiture ? »
Vous me répondriez « Ça dépend. Veux-tu une Tesla ou une Corolla ? »
Par cette analogie, je veux simplement mettre en évidence le fait que le coût d’une route dépend d’une multitude de facteurs.
Ces facteurs sont souvent méconnus au moment de nous lancer dans un projet de développement immobilier nécessitant la construction de nouvelles infrastructures municipales (routes, réseaux d’aqueduc et d’égouts, etc.).
La plus grande différence entre le prix d’une voiture et celui d’une nouvelle rue, c’est que dans le cas de la voiture, vous avez généralement plein contrôle sur le budget.
Il en est tout autrement pour la construction de votre future rue. Il y a tellement de facteurs qui influencent le coût de construction, qu’il vous faut être bien entourés dès les toutes premières étapes de votre projet.
Le présent article regroupe les principaux facteurs qui influencent le budget et les délais de réalisation d’un projet de construction d’une nouvelle rue. Ce sont donc des points dont vous devez discuter avec votre ingénieur spécialisé en infrastructures municipales.
Tout d’abord, le développement d’un terrain nécessitant la construction d’infrastructures municipales peut comporter son lot d’imprévus, surtout pour ceux qui possèdent peu d’expérience dans le domaine.
Pour alléger le texte, prenez note que les expressions « développement de terrains » et « développement immobilier » seront utilisées tout au long de cet article, en référence à la construction de nouvelles rues, au prolongement des services municipaux (aqueduc, égout sanitaire et pluvial), à la construction d’ouvrages de gestion des eaux pluviales, à l’aménagement de pistes cyclables et de sentiers multifonctionnels, etc.
Alors, êtes-vous prêt ? On part sur la route, parfois sinueuse et parsemée d’embûches, du développement de terrains en 2022.
Quelle est la topographie?
Est-ce que vous développez sur un terrain plat comme un terrain de football ou plutôt dans un secteur montagneux ?
Cette question peut sembler très simple, mais la topographie du terrain est un élément très important à inclure dans les toutes premières étapes d’ingénierie.
Terrain plat
Développer un terrain très plat peut nécessiter, par exemple, la mise en place d’un poste de rehaussement (poste de pompage) puisqu’il peut s’avérer impossible de drainer l’eau qui s’écoule dans votre futur réseau d’égout sanitaire de façon gravitaire.
Ce genre d’ouvrage peut s’avérer assez coûteux lors de la construction, mais constitue également un ouvrage supplémentaire à entretenir par la ville, qui reprendra les infrastructures à la fin du projet.
Terrain à fort dénivelé
À l’inverse, si vous développez sur un lot dont la topographie présente de très fortes pentes, il est possible que cette situation apporte son lot de défis en matière de terrassement (déblai/remblai).
Vous devrez construire des rues dont les pentes respecteront les exigences de la ville où vous réaliserez votre projet. La largeur d’emprise requise pour aménager votre future rue sera aussi potentiellement influencée par la topographie du terrain que vous souhaitez développer. La pente des chemins d’accès aux futures résidences peut aussi constituer un défi supplémentaire lors du développement de terrains dans des zones de fortes pentes.
Le conseil Ostrada :
Un relevé de terrain complet est toujours nécessaire avant de procéder à l’ingénierie détaillée. Cependant, dès les premières étapes de votre projet, il peut s’avérer intéressant de vérifier si des données topographiques par interprétation d’un relevé LIDAR sont disponibles.
L’existence de telles données pourrait vous donner un bon aperçu de la topographie du terrain convoité avant d’engager des frais liés à la réalisation d’un relevé topographique complet sur le terrain.
Quelle est la nature des sols en place ?
Voici une autre question importante à se poser dès les premières étapes de votre projet. Il est nécessaire de vérifier s’il y a présence de sols contaminés ou d’autres éléments géotechniques qui pourraient avoir un impact significatif sur le coût de vos infrastructures.
Par exemple, la présence de roc ou de sol de faible portance peut faire augmenter significativement le coût au mètre linéaire d’une nouvelle rue. La présence de sols contaminés est également un élément important qui doit être validé rapidement lors des premières étapes de votre projet de développement de terrain.
Parfois, des promoteurs jugent que leur projet est tout petit et ne voient pas la nécessité de réaliser une étude géotechnique en bonne et due forme. Toutefois, s’il y a présence de roc ou de sols de faible portance au droit du tracé de la future rue, mieux vaut le savoir dès la préparation des plans et devis, plutôt que lorsque la machinerie est à l’œuvre sur le terrain.
Le coût de travaux imprévus sera toujours plus élevé si ce genre de déblai (roc ou sol de faible portance) est découvert en chantier.
Le conseil Ostrada :
Demandez à un ingénieur spécialisé en ouverture de rue de vous accompagner afin de bien définir les besoins en matière d’étude géotechnique pour votre projet de développement immobilier.
Est-ce qu’il y a présence de milieux humides sur le lot à développer ?
Cette question peut valoir son pesant d’or. S’il y a présence de milieux humides ou hydriques sur le lot à développer, il est important de connaître rapidement l’envergure et la nature de ces milieux sensibles, d’un point de vue environnemental.
La présence de milieux humides de grande valeur ou de cours d’eau sur une portion importante du lot à développer peut même aller jusqu’à compromettre la réalisation d’un projet.
La réglementation en vigueur en matière de milieux humides et hydriques est souvent appelée à changer. Il faut donc être bien entouré afin de connaître les impacts techniques et économiques liés à la présence de milieux humides ou hydriques sur le lot à développer.
Le conseil Ostrada :
Est-ce que vous pourriez dire « … je connais très bien ce terrain, car j’ai grandi dans le coin et vous pouvez vous fier à moi, il n’y a aucun milieu humide sur cette terre-là ! » ?
Ce genre de discours ne nous est pas inconnu. Cependant, il est très important de mandater un professionnel habilité à effectuer une étude de caractérisation des milieux humides et hydriques sur votre terrain dès les premières étapes d’un projet de développement de terrain.
C’est d’ailleurs une exigence du ministère de l’Environnement et de la Lutte contre les changements climatiques (MELCC) pour l’obtention du certificat d’autorisation nécessaire à la réalisation des travaux d’infrastructures.
Quel est le zonage du lot à développer ?
Le zonage influence principalement le type de bâtiment (usage, nombre d’étages, etc.) que vous serez en mesure de construire sur le ou les lots à développer. Il est donc très important de vous assurer que le zonage est cohérent avec le type de bâtiment que vous souhaitez construire. Sinon, vous devrez entamer un processus de modification de zonage, ce qui est souvent très long et onéreux pour un non initié.
Le conseil Ostrada :
Un arpenteur-géomètre ou un urbaniste sont des professionnels qui sauront vous épauler dans cette facette d’un développement de terrain, surtout si vous envisagez une modification à la réglementation en vigueur (dérogation mineure ou autres opérations plus complexes).
Est-ce qu’il y a un enjeu lié à l’accès à votre lot ?
Il est important de vous assurer que la largeur de votre lot au droit du raccordement au réseau routier existant soit suffisante pour accéder à votre futur développement en passant par une rue municipalisée.
Par ailleurs, il y a plusieurs particularités à considérer en lien avec la gestion des accès de votre futur développement. On peut penser ici au débit de circulation que générera votre futur développement, à la présence de servitude de non-accès sur une des faces de votre lot à développer ainsi qu’une multitude d’autres situations particulières en lien avec le raccordement au réseau routier existant.
Par exemple, est-ce que la rue que vous souhaitez construire devra se raccorder à une artère sous juridiction provinciale (route du ministère des Transports du Québec) ? Si tel est le cas, alors une permission de voirie vous sera exigée afin que le MTQ accepte que votre nouvelle rue se raccorde au réseau routier du MTQ.
Encore une fois, vous devez être bien épaulé par des professionnels compétents en la matière afin que cet autre aspect de votre développement immobilier ne vienne pas retarder ou compromettre la réalisation de votre projet.
Est-ce que les réseaux existants ont la capacité de desservir l’ensemble des unités d’habitation de votre futur développement ?
Dans le cas où la capacité résiduelle d’un ou de plusieurs réseaux municipaux existants (eau potable, égout sanitaire, égout pluvial) n’est pas suffisante pour reprendre les eaux du projet (égouts) ou alimenter le projet (eau potable), il est possible que le niveau de complexité de votre projet se rehausse d’un cran.
Les enjeux liés à la capacité des réseaux existants peuvent faire augmenter le coût des infrastructures et le délai de réalisation de votre projet de façon significative. Cette facette, souvent négligée lors des premières étapes d’un développement immobilier, peut aussi en diminuer l’envergure ou même le compromettre.
Devez-vous fournir un plan de gestion des eaux pluviales ?
Ne sous-estimez pas la complexité qui peut se trouver derrière l’aspect de la gestion des eaux pluviales…
Quelques questions à vous poser en lien avec ce sujet :
- Connaissez-vous les règles de la municipalité relativement à la gestion des eaux pluviales ?
- Êtes-vous dans un secteur visé par le règlement de contrôle intérimaire (RCI)?
- Est-ce que le sol d’infrastructures (sols en place sur lesquels on viendra ajouter la structure de chaussée de votre future rue) est de type perméable ou imperméable ?
- Est-ce que votre projet comprend plusieurs points de rejets vers le milieu récepteur ?
- Est-ce que vos eaux pluviales vont se rejeter vers un égout pluvial existant ou plutôt vers le milieu naturel ? Si c’est vers un milieu naturel, est-ce qu’il s’agit d’un milieu sensible ?
Bref, l’aspect de la gestion des eaux pluviales est relativement complexe pour plusieurs promoteurs immobiliers. Vous pouvez lire notre article à ce sujet.
Encore une fois, un ingénieur spécialisé en infrastructures municipales saura vous accompagner dès les toutes premières étapes de vos projets d’ouverture de rues.
Est-ce que votre projet vise des rues privées ou des rues municipalisées ?
Il est très important de faire la différence entre une rue privée et une rue municipalisée. Les normes qui régissent la conception de chacune d’elles peuvent varier d’une ville à l’autre.
Par exemple, une rue municipalisée nécessite généralement des voies de circulation plus larges et sera conçue sur la base de normes plus strictes. Ceci prend en compte que les infrastructures seront cédées à la ville une fois les travaux achevés.
De façon générale, les rues municipalisées auront un coût supérieur aux rues privées. Mais, puisqu’une rue municipalisée sera cédée à la ville à la fin des travaux, vous transférerez ainsi la responsabilité de l’entretien de toutes les infrastructures dans le futur.
Les services de déneigement et de collecte des ordures sont également simplifiés en construisant des rues qui seront municipalisées, plutôt que de demeurer des rues privées, au terme de la construction de celles-ci.
Si votre projet se trouve dans la ville de Québec, vous trouverez de nombreuses informations sur cette page Web.
Conclusion
Finalement, il faut savoir que la construction d’une nouvelle rue et de nouvelles infrastructures municipales est régie par de nombreuses exigences, plusieurs règlements et normes municipales et provinciales. Un expert dans le domaine saura bien vous épauler.
Si vous avez besoin d’un coup de main ou de plus de conseils pour la réalisation de vos projets de développement de terrains nécessitant la construction de nouvelles rues et de nouvelles infrastructures municipales, n’hésitez pas à contacter l’équipe d’OSTRADA :
info@ostrada.ca
581 997-9966
www.ostrada.ca
Article rédigé par Simon Leblanc, ing. MBA
