Lors de la conception d’un projet de développement résidentiel (construction de nouvelles rues avec ou sans services municipaux), la majorité des promoteurs désirent construire rapidement pour bénéficier rapidement d’un retour sur leur investissement.

Toutefois, si vous brûlez des étapes, vous risquez des mauvaises surprises et des retards imprévus.

Voici les étapes importantes reliées à la réalisation de projet d’ouverture de rue qui doivent être prises en compte dès le début de la conception d’un projet de développement immobilier.

 

Évaluation environnementale des milieux humides et hydriques

La réglementation sur les travaux dans les milieux humides et les cours d’eau est aujourd’hui très sévère et encadrée par une réglementation provinciale, modifiée de façon importante au courant des dernières années.

Presque toutes les interventions dans un milieu humide ou hydrique demandent une autorisation environnementale. Il est donc primordial d’effectuer une analyse complète du milieu avant de finaliser votre plan de lotissement. Ceci vous évite, ou diminue, l’empiétement sur ceux-ci.

Également, le ministère de l’Environnement et de la Lutte contre les changements climatiques (MELCC) requiert que l’intégrité des cours d’eau soit préservée. Ceci implique souvent l’ajout de ponceaux et d’autres éléments à intégrer au projet dès les premières phases de conception.

Notez qu’une caractérisation environnementale des milieux humides et hydriques ne peut pas être réalisée en période hivernale. Le mois de juin est habituellement la période la plus propice pour effectuer ce genre d’études préparatoires. Prévoyez sa réalisation dès les premières étapes de votre projet.

Pour en savoir plus, consultez le site du MELCC :

https://www.environnement.gouv.qc.ca/eau/rives/lois-reglements.htm

 

Étude géotechnique

L’étude géotechnique est une autre étude importante à compléter dès les premières étapes de conception de votre projet. Celle-ci permet de connaître la nature des sols en place. Le concepteur y obtiendra de nombreuses informations pertinentes, notamment sur la présence de roc, de sols de faible portance ou d’une haute nappe phréatique, ainsi que les précision sur la profondeur de tous ces éléments.

La présence de roc peut avoir un impact significatif sur les coûts d’un projet d’ouverture de rue, notamment en lien avec la position des conduites et le dimensionnement de la structure de chaussée. Il est donc important de réaliser cette étude rapidement afin de ne pas retarder le travail du concepteur qui prépare les plans et devis de votre projet.

Enfin, votre consultant spécialisé en infrastructures municipales saura vous aider à bien définir vos besoins en matière d’étude géotechnique et vous référer au besoin à des firmes spécialisées en géotechnique pour la réalisation d’une telle étude.

 

Conception

Selon notre expérience, la durée de la période de conception des infrastructures d’un projet de développement immobilier est très variable. Elle peut varier en fonction de l’envergure du projet, mais aussi de la disponibilité de tous les intrants requis pour compléter la conception.

Outre les études citées précédemment dans le présent article, il est impossible de finaliser la préparation des plans & devis d’un projet d’ouverture de rue sans avoir en main les documents suivants :

  • Plan de lotissement final, préparé par un arpenteur-géomètre;
  • Relevé d’arpentage complet du terrain naturel et des ouvrages en place (limite de boisé, utilités publiques, données sur les points de raccordement aux réseaux d’aqueduc et d’égouts existant, etc.);
  • Approbation officielle de la ville/municipalité à qui sera cédé les infrastructures.

Demande de certificat d’autorisation (Demande de CA)

L’obtention d’un certificat d’autorisation de la part du MELCC est obligatoire pour tout projet de prolongement de réseaux de services municipaux (aqueduc, égout sanitaire et d’égout pluvial), de même que pour tout projet impactant des milieux humides.

Le MELCC indique que l’analyse des documents ne devrait pas dépasser 75 jours. Toutefois, il faut garder en tête que ceci n’inclut pas les nombreux délais qui peuvent découler de demandes d’informations supplémentaires de la part du Ministère.

De façon réaliste, prévoyez minimalement de 3 à 6 mois entre le dépôt de votre demande et le moment où vous obtiendrez votre certificat d’autorisation (CA).

Dans certains cas particuliers, le délai pour l’obtention d’un CA peut être supérieur à six mois. Toutefois, ce sont souvent des problèmes de capacité résiduelle d’infrastructures existantes qui se cachent derrière les situations où un promoteur fait face à des délais aussi longs.

Une formule accélérée (déclaration de conformité) existe depuis quelques années. Cependant, ce ne sont pas tous les projets qui peuvent procéder par cette démarche d’obtention d’un certificat d’autorisation environnementale.

Plusieurs conditions doivent être respectées afin que le concepteur puisse déposer une déclaration de conformité au MELCC dans le cadre d’un projet d’ouverture de rue et de prolongement des services municipaux.

Conclusion

Si vous désirez réaliser un projet d’ouverture de rue dans le cadre d’un développement immobilier (résidentiel, commercial ou industriel), vous devez vous y prendre plusieurs mois à l’avance.

Notre meilleur conseil serait de prévoir 12 mois avant le moment de la première pelletée de terre officielle sur le chantier. Ce délai est nécessaire si vous n’avez aucun intrant en main et que votre projet n’a pas été « défriché » par d’autres promoteurs auparavant.

Par ailleurs, si vous débutez un projet et que vous bénéficiez d’études réalisées antérieurement par d’autres promoteurs, il n’est toutefois pas garanti que ces études sont toujours valides.

Il est important de connaître les nombreuses étapes et le temps qu’elles prennent à être réalisées pour éviter de mettre en péril la réalisation d’un projet, ou sa rentabilité.

L’équipe d’Ostrada peut vous accompagner tout au long des étapes décrites dans le présent article et encore davantage. Nous collaborons également avec différents professionnels qui peuvent réaliser toutes les études nécessaires et qui détiennent une grande expérience avec tous les intervenants dans ce genre de projet (ville, ministère de l’Environnement, etc.).

Contactez-nous pour obtenir de plus amples informations en lien avec la réalisation de vos projets de développement immobilier.